Avocat Cluj | Lancranjan, Prodan si Asociatii
Societate Civila de Avocati Cluj-Napoca

Executarea silită a contractului de ipotecă imobiliară

Lăncrănjan, Prodan si Asociatii - SCA Cluj-Napoca

Executarea silita a contractului de ipoteca imobiliara-termen de prescriptie 3 ani sau 10 ani? La ce ne raportam pentru a determina termenul de prescriptie corect?

Recent, intr-o cauza in cadrul careia societatea civila de avocati LĂNCRĂNJAN, PRODAN și ASOCIAȚII, a reprezentat interesele unor clienti, persoane fizice, cauza solutionata anterior solutionarii RIL de catre ICCJ indicat articolul urmator https://www.clujust.ro/ril-admis-termenul-de-prescriptie-a-dreptului-de-a-obtine-executarea-silita-a-unui-contract-de-ipoteca-imobiliara/, s-a pus problema termenului special de prescriptie de a cere executarea silita, in situatia unui credit contractat in 30.05.2008 de catre clientii persoane fizice, de la banca VOLKSBANK ROMANIA SA, credit garantat cu ipoteca imobiliara.

Obiectul contractului l-a constituit garantarea de catre contestatori, in calitate de soti, a obligatiei de rambursare a creditului in suma de 57.000 CHF, a dobanzilor și a comisioanelor aferente, acordate de creditorul ipotecar debitoarei M.A.M, in baza Conventiei de credit nr. …/30.05.2008, prin constituirea unei ipoteci de rang I, cu notarea interdictiilor de instrainare, grevare, demolare și inchiriere asupra intregului apartament nr. X, situat administrativ in Cluj-Napoca, str. XX.

In cuprinsul contractului de garanţie reala imobiliara se mentioneaza ca acesta este accesoriu al Conventiei de credit nr. XXX/30.05.2008.

In 2014, Volksbank Romania S.A, a vandut catre Rabon Credit Solutions Romania S.R.L., cesionand catre acesta toate creanţele, drepturile si accesoriile decurgand din convenţia de credit nr. XXX/30.05.2008, impreuna cu toate garanţiile si ipotecile, mobiliare si imobiliare, decurgand din contractul de garantie reala imobiliara.

In reprezentarea intereselor clientilor sai, societatea LĂNCRĂNJAN, PRODAN ȘI ASOCIAȚII, a promovat o contestatie la executare impotriva actelor de executare facute de recuperatorul de creante, iar instanta de judecata a admis contestatia la executare formulata, admitand totodata exceptia prescriptiei dreptului intimatei de a pune in executare silita titlul executoriu constand in Contractul de credit nr. XX/ 2008 și, pe cale de consecinta, a anulat executarea silita insași care forma obiectul dosarului executional nr. XX/2017 al BEJ MVD și toate actele intocmite de acesta in dosarul executional mentionat.

insa, chiar dupa solutia definitiva prin care instanta de judecata a constatat ca a intervenit prescriptia dreptului intimatei de a pune in executare silita titlul executoriu constand in Contractul de credit, era, incercand sa puna in executare titlul executoriu, cerand executarea imobilului mentionat in contractul de garanţie reala imobiliara, prin toate formele de executare, prevalandu-se de faptul ca, deși o instanta de judecata a stabilit intervenirea termenului de prescriptie de 3 ani fata de titlul executoriu reprezentat de contractul de credit, toruși, nu au trecut 10 ani raportat la titlul executoriu constand in contractul de ipoteca imobiliara.

Pentru ipoteza prezentata, pana la pronuntarea recursului in interesul legii, practica era neunitara, conturandu-se doua opinii contrare:

Intr-o prima opinie, se apreciaza ca este aplicabil termenul de prescriptie de 3 ani, avand in vedere natura creantei principale și intinderea aceluiași termen inclusiv asupra garantiei imobiliare, avand in vedere caracterul acesteia de accesoriu, ipoteza imbratișata de o parte dintre instantele de judecata – de esenta ipotecii, in regimul codului civil anterior este tocmai aceasta accesorialitate a dreptului de ipoteca, care nu poate fi disociata de regimul dreptului personal de creanta caruia ii este atașat. (…)

Se mai retine astfel in jurisprudenta ca, in ceea ce privește contractul de ipoteca, se impune aplicarea prevederilor art. 1800 alin. (1) pct. 1 din Codul civil de la 1864, care stabilește ca ipoteca se stinge ca urmare a stingerii obligatiei principale. Astfel, la data stingerii prin prescriptie a obligatiei nascute prin contractul de imprumut, s-a stins și ipoteca pe cale accesorie.

In cea de a doua opinie, se apreciaza ca este aplicabil termenul de prescriptie de 10 ani, fiind pus in discutie un drept real, respectiv dreptul de ipoteca – in ceea ce privește titlul de creanta contractul de ipoteca autentificat de notarul public (…) sub nr. (…), incheiat intre (…) si X, termenul de prescriptie a executarii silite este cel de drept comun pentru drepturile reale, respectiv termenul de 10 ani ( art. 405 alin 1 teza 2 Cod proc. civ. de la 1865). (…).

Alegatiile recuperatorului de creante au fost demontate de societatea LĂNCRĂNJAN, PRODAN și ASOCIAȚII SCA, coordonata de Av. Prodan Mihaela și Av. Lancranjan Ioana, ce au atras atentia instantei de judecata asupra raportarii greșite a recuperatorilor de creanta in ceea ce privește legea de drept substantial aplicabila in cauza.

Astfel, potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce privește incheierea, interpretarea, efectele, executarea și incetarea sa. Totodata, art. 168 din același act normativ, prevede ca ipotecile imobiliare constituite inainte de intrarea in vigoare a Codului civil sunt supuse, in ceea ce privește conditiile de valabilitate, dispozitiilor legale existente la data constituirii lor. Astfel, in ceea ce privește legea de drept substantial aplicabila in cauza, avand in vedere ca titlul executoriu este reprezentat de Contractul de garantie reala imobiliara, care a fost incheiat la data de 30.05.2008, in cauza vor fi aplicabile prevederile Codului civil 1864. in ceea ce privește legea de drept procesual civil aplicabila in cauza, conform art. 3 alin. 1 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, raportat la art. 24 C. pr. civ., dispozitiile Codului de procedura civila se aplica numai proceselor și executarilor silite incepute dupa intrarea acestuia in vigoare. Dat fiind faptul ca in cauza dedusa judecatii, executarea silita a inceput odata cu sesizarea organului de executare, prin inregistrarea cererii de executare silita la data de 19.07.2019 pe rolul SCPEJ ADO, in mod evident legea procesual civila aplicabila in cauza era fi cea prevazuta de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila.

In același sens cu sustinerile noastre, s-a pronuntat in 6 iunie 2022, Decizia RIL nr. 13 in dosarul 471/1/2022, regimul juridic aplicabil prescriptiei dreptului de a obtine executarea silita a ipotecii este guvernat de normele de drept substantial in vigoare la momentul nașterii dreptului creditorului ipotecar de a obtine executarea creantei garantate, fiind lipsita de relevanta norma procesuala aplicabila procedurii de executare silita.

  1. Dreptul de a obtine executarea silita in temeiul contractului de ipoteca se stinge, pe cale accesorie, prin efectul prescriptiei executarii silite a creantei intemeiate pe contractul de credit, daca aceasta din urma incepe sa curga anterior datei de 1 octombrie 2011.
  2. In cazul in care prescriptia dreptului de a obtine executarea silita a creantei garantate incepe sa curga dupa 1 octombrie 2011 (inclusiv), executarea silita a ipotecii nu se stinge, pe cale accesorie, chiar daca dreptul de a obtine executarea silita a creantei principale este prescris, situatie in care termenul de prescriptie aplicabil este de:

– 3 ani, potrivit art. 405 alin.(1) teza I din Codul de procedura civila din 1865, daca prescriptia dreptului creditorului ipotecar de a obtine executarea silita in temeiul contractului de credit a inceput sa curga in intervalul 01 octombrie 2011-14 februarie 2013.

– 10 ani, potrivit art. 706 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedura civila, daca prescriptia dreptului creditorului ipotecar de a obtine executarea silita in temeiul contractului de credit a inceput sa curga dupa 15 februarie 2013 (inclusiv).

in reprezentarea intereselor clientilor, societatea LĂNCRĂNJAN, PRODAN ȘI ASOCIAȚII, a demonstrat cu succes faptul ca pe langa ca era prescris dreptul creditorului de a cere executarea silita, creanta pretinsa de catre recuperatori era INOPOZABILĂ fata de clientii societatii.

Sub acest aspect, potrivit 117 din Legea de punere in aplicare a Codului civil, creanţa transmisa prin cesiune, intervenita dupa data intrarii in vigoare a Codului civil, isi pastreaza regimul stabilit de normele in vigoare la data nasterii obligaţiei. Astfel, potrivit art. 1393 alin.1 din C.civ. 1864, cesionarul nu poate opune dreptul sau la o a treia persoana decat dupa ce a notificat debitorului cesiunea. Alin. 2 din cuprinsul aceleiași dispozitii arata ca acelasi efect va avea acceptarea cesiunii facuta de debitor intr-un act autentic.

Dispoziţiile art. 1393 C.civ. 1864 nu reglementeaza in mod concret modul in care se realizeaza comunicarea notificarii, insa leaga momentul in care cesiunea incepe sa produca efecte faţa de debitor de notificarea cesiunii fata de acesta ori de acceptarea acesteia prin inscris autentic.

in cauza dedusa judecatii, instanta a retinut ca a existat o succesiune a cesiunilor de creanta, in sensul ca la data de 25.07.2014, creditorul ipotecar Volksbank Romania S.A., in calitate de cedent, a incheiat cu Rabon Credit Solutions Romania S.R.L., in calitate de cesionar, Contractul de cesiune de creanta avand ca obiect toate creantele, drepturile și accesoriile decurgand din Conventia de Credit nr. XXX/30.05.2008. De asemenea, nu a rezultat din niciun inscris ca debitorii contestatori ar fi fost notificati in vreo modalitate cu privire la cesiunea de creanţa dintre Rabon Credit Solutions Romania S.R.L. și intimata, in dosar neexistand o dovada de comunicare și nici vreun inscris autentic din care sa rezulte ca debitorii au acceptat cesiunea de creanta. in plus, intimata nu s-a conformat solicitarilor instantei in sensul de a depune la dosar dovada de notificare a cesiunii și nici nu a contestat in vreun fel sustinerile debitorilor, prin avocati.

In lipsa notificarii cesiunii de creanta, in mod corect instanta de judecata s-a pronuntat in sensul inopozabilitatii cesiunii fata de debitorii cedati, constatand nelegalitatea executarii executarii silite faţa de un terţ, dat fiind faptul ca debitorilor nu le este opozabila creanţa invocata de si derivata din cesiunea de creanţa, motiv pentru care acestia nu puteau fi obligaţi la plata creanţei solicitate.